כל מה שחשוב לדעת על בטחונות משכנתא
- limor elizabeth lev
- Dec 16, 2023
- 3 min read
קבלת משכנתא היא אבן דרך משמעותית במסע של רבים לבעלות על דירה. עם זאת, חשוב להבין שהתהליך אינו מסתיים לאחר חתימת הסכם המשכנתא. לאחר מכן יש שלב מכריע, המכונה שלב בטחונות המשכנתא. במדריך מקיף זה, נתעמק בכל היבט של בטחונות משכנתא, ונספק לכם הבנה ברורה במה היא כוללת וכיצד לנווט בה בהצלחה.
מה זה בכלל בטחונות משכנתא?
שלב בטחונות משכנתא הוא השלב הקריטי שמתרחש לאחר שהלווים מקבלים אישור עקרוני למשכנתא וחותמים על הסכם המשכנתא. בשלב זה יש לבצע מספר משימות כדי שהבנק יעביר את הכספים. בעיקרו של דבר, הבנק רוצה להבטיח שיש לו את הבטחונות הדרושים עבור סוג העסקה הספציפי לפני שחרור הכספים.
כדי לשמור על התנאים והריביות שהוצעו על ידי הבנק, ישנה חשיבות גדולה לסיים את תהליך איסוף והשלמת המסמכים הנדרשים תוך 24 ימים מיום חתימת הסכם ההלוואה. מדובר על שלב לחוץ ואינטנסיבי בו יועץ המשכנתאות והלווים צריכים לפנות לגופים שונים, לחתום על ניירת ולהשיג את כל המסמכים הדרושים כדי לקבל את כספי ההלוואה.
הבנת האחריות של יועץ המשכנתאות והלווים
שלב הבטחונות יכול להיות מורכב, במיוחד עבור אלו שרוכשים דירה בפעם הראשונה. מכיוון שמרבית הרוכשים פונים ליועץ משכנתאות כדי שילווה אותם בתהליך, האחריות על איסוף המסמכים השלמת הניירת חלה הן על היועץ והן על הלווים. תפקידו של יועץ המשכנתאות הוא ללוות את הלווים לאורך התהליך, החל משלב האישור העקרוני והשגת התנאים הטובים ביותר ועד לקבלת המימון בפועל.
משימות מרכזיות בשלב בטחונות המשכנתא
הבנק מספק ללווים וליועץ רשימה מפורטת של משימות שיש לבצע עבור רישום משכנתא. בעוד שדרישות רבות דומות בין הבנקים, עשויים להיות שינויים מסוימים בכל בנק. להלן כמה משימות נפוצות שניתן לצפות להן במהלך שלב בטחונות המשכנתא:
1. אישור על תשלום הון עצמי
יש לוודא מראש שישנו ההון העצמי הנדרש לעסקה. לאחר מכן תצטרכו לספק הוכחות לתשלום ההון העצמי באמצעות המחאות בנקאיות או שוברי תשלום, יחד עם הסברים לכל יתרת חוב.
2. ייפוי כוח נוטריוני
יש לחתום על מסמך ייפוי כוח נוטריוני, המאפשר לבנק לבצע פעולות משפטיות בנכס.שלב זה חיוני לסוגים שונים של עסקאות כמו רכישת דירה מקבלן או לבנייה עצמית.
3. תצהיר דירה יחידה / החלפה / נכס להשקעה
השיגו תצהיר, לרוב חתום על ידי עורך דין, המפרט את סוג העסקה: רכישת דירה יחידה, דירה חלופית או נכס להשקעה (כלומר דירה שניה ומעלה). גובה המימון ניתן לפי סוג העסקה כאשר עבור דירה יחידה יקבלו הלווים עד 75% מימון, עבור דירה חלופית עד 70% מימון, ועבור דירה להשקעה - עד 50% מימון.
4. שמאות מקרקעין
הבנק רשאי לבקש שמאות מקרקעין לקביעת גובה המשכנתא כדי להעריך את השווי הריאלי של הנכס. במקרים מסוימים מומלץ לבצע גם שמאות מוקדמת לפני חתימה על חוזה הרכישה כדי לקבל הערכת שמאי של שווי הנכס אשר תסייע להבין האם יש התאמה בין השווי של הדירה למחירה בפועל. פרט זה עשוי היות קריטי מכיוון שגובה ההלוואה ניתן בהתאם להערכת השמאי ולא בהתאם לסכום בו נרכשה הדירה.
5. טופס דיווח לרשויות המס
חשוב להכיר את הליך דיווח המס הנדרש בכל עסקת מקרקעין. הבנק יבקש מידע זה בשלב הביטחונות.
6. ביטוח מבנה וביטוח חיים למשכנתא
ביטוחים אלה הם דרישת חובה של הבנקים לקבלת המימון. בביטוח חיים למשכנתא המוטב הוא הבנק אשר במקרה פטירה של אחד הלויים, מקבל את סכום הביטוח מחברת הביטוח. מטרת ביטוח החיים למשכנתא הוא להבטיח כיסוי ביטוחי לבנק במקרה שהלווים נקלעים למשבר כלכלי עקב פטירה של אחד הלווים. סכום הביטוח יהיה שווה לגובה ההלוואה וירד בהתאם לסילוק ההלוואה על ידי הלווים.
ביטוח מבנה נועד להגן על הנכס מפני מקרים ביטוחיים שונים כמו רעידת אדמה, שריפה, נזקי צנרת ועוד.
7. משכון הנכס
יש לרשום משכון של הנכס לטובת הבנק. ייתכן שיידרש גם דוח סקירת שעבוד עבור כל לווה.
8. כתב התחייבות לרישום משכנתא
עליכם לקבל כתב התחייבות מהקבלן או מהחברה המשכנת לרשום שעבוד מדרגה ראשונה לאחר קבלת טופס 4.
9. בקשה להסבת ערבות
במקרים בהם המשכנתא היא בבנק שאינו מממן את הפרויקט, יש לחתום על הסכם להסבת ערבות לטובת הבנק המלווה.
10. דרישות בטחונות נוספות
בהתאם לכל עסקה ספציפית, עשויות להיות דרישות בטחונות נוספות:
שטרי משכנתא: מונפקים על ידי הבנק לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק, החלה על רכישת נכס יד שנייה, מחזורי משכנתא ועוד.
אישור עירייה: קבלת אישור על היעדר חובות לעירייה בגין עסקאות הכרוכות ברישום הערת אזהרה.
מכתב כוונות: קבלת מכתב כוונות מהבנק הנוכחי של הלווים בעת מיחזור משכנתא.
הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה: בקשת הסכמה מהבנק הנוכחי לרישום הערת אזהרה מדרגה שנייה לטובת הבנק החדש בעת מימון מחדש.
סיכום
שלב בטחונות המשכנתא הוא חלק מכריע בהבטחת קבלת ההלוואה מהבנק. על ידי הבנת המשימות והאחריות הכרוכות בכך, תוכלו לנווט בשלב זה בהצלחה.
חברת אלפינה בטחונות חוסכת לכם את כל הטרחה המיותרת והמון זמן יקר הכרוכים בתהליך רישום המשכנתא.
