פינוי בינוי, תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2: הכירו את סוגי התחדשות עירונית

כבר לא מעט שנים שישראל נמצאת בעשיה מתמדת בכל הנוגע להתחדשות עירונית, כאשר ערים רבות ברחבי המדינה עוברות תהליכים שמטרתם לחזק, לחדש ולבנות בנייני מגורים באופן בטוח, אסתטי ורחב ויותר. שלושה מסלולים מובילים את המאמץ הזה - פינוי בינוי, תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2.

מהם ההבדלים בין כל אחד מסוגי הפרויקטים? המדריך הבא יעשה לכם סדר. 

פינוי בינוי - אסטרטגיה לאומית לשינוי

פינוי בינוי הוא כלי חשוב בארגז הכלים של התחדשות עירונית בישראל. מדובר במהלך מורכב המשלב הריסה של מבנים ישנים ובניית מגורים חדשים במקומם. הפרויקטים נמצאים בניהול של רשויות מקומיות ויזמים פרטיים, כשהמטרה היא לשפר את התשתיות, לספק יחידות דיור חדשות ולהעלות את רמת החיים בשכונות ישנות ומוזנחות.

תהליך פינוי בינוי כולל מספר שלבים חשובים: תחילה מבוצעות בדיקות היתכנות והערכות חברתיות כדי להבין את צרכי התושבים ואת האתגרים באזור. לאחר מכן מגיעה החתמת הדיירים, כאשר מוקם צוות נציגות המייצג את האינטרסים של התושבים. השלב הבא הוא בחירת אנשי מקצוע מובילים ופיתוח תוכנית עיצובית מתקדמת, המשלבת תשתיות חדשות, שטחים ירוקים ועוד. לבסוף מתבצעת ההריסה והבניה מחדש, כשמקפידים על שמירת בטיחות התושבים ועל מחזור של חומרים.

כפי שניתן להבין, מדובר בפרויקט רחב היקף המצריך מהלכים ואישורים רבים ולכן במרבית המקרים הוא נמשך יותר מעשור. 

תמ"א 38-1 - חיזוק מבנים ותוספת בניה לגובה

המסלול הבא של התחדשות עירונית הוא תמ"א 38-1, שמאפשר לבעלי נכסים לבצע חיזוק מבני ותוספות בנייה. הרעיון הוא להביא את המבנים הקיימים לרמת בטיחות גבוהה יותר, תוך הרחבת שטח הדיור באמצעות תוספת קומות.

בפרויקטים של תמא 38, הדגש הוא על מהירות ביצוע, עם מעורבות נמוכה יותר של רשויות ומעורבות גבוהה יותר של יזמים פרטיים ובעלי נכסים. התהליך מתמקד בפרגמטיות ובחיזוק המבנים על ידי חיזוק תשתיות, הוספת חדרי ממ"ד, מרפסות ומעלית, בעוד שהשיקולים האדריכליים והסביבתיים מקבלים עדיפות נמוכה יותר. התוצאה היא פתרונות מהירים יחסית, המספקים יחידות דיור נוספות לצד חיזוק, שיפור והרחבת הדירות הקיימות.

תמ"א 38-2 - בניה מחדש אבל בהיקף קטן

מסלול התחדשות עירונית השלישי הוא תמ"א 38-2, המשלב בין היתרונות של תמ"א 38-1 לבין הריסה ובניה מחדש המאפיינות פרויקטי פינוי בינוי. במסגרת זו, מתבצעת הריסה מלאה של מבנה ישן ובמקומו נבנה מבנה חדש, תוך שמירה על קווי בנייה, עיצוב וחומרים שמשתלבים עם הסביבה העירונית.

התהליך בתמ"א 38-2 דורש תכנון מעמיק יותר כדי להבטיח תוצאה מיטבית שמשקפת את צרכי התושבים ואת הגישה המקיימת. המעורבות של רשויות מקומיות והיזמים היא גבוהה יותר, ובמקביל נשמרת האוטונומיה של בעלי הנכסים לקדם את הפרויקט.

התחדשות עירונית - הזדמנות לשינוי

בין אם מדובר בפינוי בינוי, תמ"א 38-1 או תמ"א 38-2, כל המסלולים הללו מהווים הזדמנות חשובה לשדרוג, חידוש ושיפור של ערי ישראל. כל אחד מהם מביא עמו יתרונות שונים, ואיזון מושכל ביניהם יכול להוביל לשינוי עמוק ומתמשך ברחבי המדינה. ההבנה של המאפיינים והשוני בין המסלולים היא מפתח להבטחת תהליכי התחדשות עירונית מוצלחים ובעלי השפעה חיובית על איכות החיים של כלל התושבים.